新城控股“扫货”京津冀土地 是否用力过猛?

在京津冀协同发展的战略规划及大量刚需客群外溢的双重驱动下,环京楼市热度与日俱增。去年,以约2211亿元的总销售规模位列行业第八的新城控股,近期在京津冀土地市场上频频发力,先后拿下天津等地多个项目。在业内人士看来,这有助于新城控股业绩实现新突破,但同时还需要防范相关风险。


新城控股发力环渤海区域



受京津冀协同发展的国家战略驱动,2019年以来,新城控股加大了京津冀区域市场布局。


4月25日,天津市武清区2宗地块出让,竞得人均为新城控股,成交总价8.86亿元。其中一宗地块成交价格4.34亿元,楼面价5895元/平方米,溢价率约21%。土地用途为城镇住宅、商服,出让土地面积4.6万平方米。另一宗地块成交价格4.52亿元,楼面价5946元/平方米,溢价率约22%。土地用途为城镇住宅、商服,出让土地面积4.75万平方米。


新城在4月24日以15.2亿元摘得另一宗天津武清区地块。新京报记者了解到,在今年前4个月,新城在天津土地市场斩获了11宗优质土地,合计7个项目,拿地金额超过56.6亿元,拿地建面超110万平方米,布局范围涉及北辰、东丽、高新区、宁河、武清等多个区域。


新城控股ag亚游官团 表示,这11宗土地均位于低价高质板块,其中7宗土地为底价获取,4宗土地位于新城控股在天津的深耕板块,且为低溢价获取。


事实上,早在2016年4月,新城就已进驻天津,同年获取宝坻大境和津南吾悦广场地块。2017年获取北辰樾风华、武清梧桐公馆、大港港东府、生态城樾府地块。


新京报记者目前掌握的信息是,上述地块陆续于2017年-2018年进入开发环节并实现开盘销售。据克而瑞统计数据,2018年新城控股上 亚美手机网页述六个项目在天津取得74.19亿元销售额,位居天津房企第六位。


新城控股表示,目前天津已成为新城全国战略版图的重要一环,并有望向“百亿城市”发起冲击。进入2019年,部分项目进入尾盘阶段,为持续深耕天津市场,新城控股在今年前4个月接连获取7个优质项目。而在投资布局上,优先拓展深耕板块,并积极参与天津各类土地机会。


除天津市场外,在北京市场上,早在2016年,新城控股北京公司便已成立,彼时新城控股已经在长三角地区颇具话语权,一直在寻求进入北京市场的机会。然而,2016年恰逢北京土地市场竞争最为激烈的时期,新城控股一直未能如愿,只能主打廊坊、唐山等环京市场。


今年1月31日,新城控股和首创联合体,以49.53亿元底价拿下石景山西黄村地块,建筑控制规模11.64万平方米,楼面地价约为4.27万元/平方米。记者了解到,该项目目前已定案名为新城首创禧悦学府。这是继去年12月,新城以23.3亿元首次拿下顺义“限竞房”地块(即新城国誉府)正式进入北京市场之后的又一进账。


在此之前,在石景山地区,新城以入股的形式和绿城一起合作开发绿城西府海棠。绿城西府海棠是目前市场上备受关注的限房价项目,销售均价不超过52024元/平方米,最高销售单价不超过54625元/平方米。


此外,在环北京区域,新城控股还先后在廊坊、唐山布局,开发了新城昕樾、新城澜樾府等项目。


对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,企业随着规模的逐步扩大,需要保持布局的均匀性。在京津冀区域,新城控股还需进一步拉开战略布局,确保未来有更多项目来应对整个市场,从而平衡风险,确保企业的成长与稳健性。


拉开战略布局  亦需防范相关风险



近期京津冀地区拿918搏天堂官网下载 地的高歌猛进,是新城控股全国动作的一大缩影。实际上,从当初的百亿销售额跨入千亿俱乐部,再到去年2210亿元的销售业绩,新城控股的高速发展,得益于其快速拿地。


据中原地产研究中心统计数据显示,今年前4个月,融创以625.51亿元位居拿地过百亿房企排行榜首位,万科、新城控股则以390.41亿元和385.12亿元分别位居第二位、第三位。4月单月,包括新城在内的8家企业,拿地金额凯时ag娱乐app 超过100亿元。


另据克而瑞发布的2018年中国房地产企业新增货值百强榜单显示,新城控股2018年新增土地货值2899.7亿元,新增土地建筑面积3451.3亿元,双双位居行业前十。


在土地储备结构上,截至2018年底,新城控股长三角地区占50%,环渤海和珠三角占比22%,中西部则为28%。其中,环渤海是新城控股重要的战略支点,也是新城控股打开新局面的重要一环。


熟悉新城控股情况的相关人士表示,如果一家企业每年拿地的绝对值下降,说明企业在走下坡路,但同时也要注意拿地规模与企业风险控制之间的平衡。从这一角度看,需要综合考虑房企投资与销售金额的比例。实际上,近两年,新城控股在审慎控制投销比。


据亿翰智库的研究报告显示,新城控股在投资与销售金额的比例上,2016年达到峰值,接近0.8。在此基础上,2017年下降到0.7左右,2018年则下降至0.5左右。


对此,严跃进指出,新城控股属于这几年发展态势较为迅猛的企业,其企业基本面较好,近期虽略有一些经营风波,但大的战略没有变化。


不过,严跃进同时指出乐橙app官网,近期土地市场出让的很多是高价地项目,且开发难度较大,对新城控股来说,开发类似项目,需要积极把控风险,尤其防范项目被套风险。另外,过多土地项目也会形成较多的融资成本,后续在融资或资金成本上要有所防范。


事实上,伴随着大举拿地而来的,是新城控股攀升的债务规模。截至今年一季度末,新城控股资产负债率为85.47%,剔除销售预收款后资产负债率则为47.12%。


此外,截至今年4月30日,新城控股借款余额约为967.68亿元,较2018年末借款余额727.05亿元增加240.63亿元,占2018年末经审计净资产509.57亿元的比重为47.22%。公告称,借款增加,主要系正常支取的银行授信借款增加所致,属于新城控股正常经营活动范围。


新京报记者 张晓兰 编辑 武新 校对 吴兴发